房产预抵(对买房人预抵押登记房产银行是否具有优先受偿)

经验 2024年02月15日 12:59 454 admin

《物权法》第一百七十九条规定：债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。这里明确指明抵押登记具有优先受偿权。但预抵押登记是一种临时性登记行为，其设立目的在于期房买卖中，为平衡不动产交易中各方利益，防止开发商“一房多卖”或对在建工程设定抵押，维护交易安全。

《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这说明法律赋予了预抵押登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。而且《物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这是对债权权利消失的时效规定，也明显区别于物权。

银行提供的房产抵押预告登记并不具有物权效力，不产生优先受偿的效力。

一、预抵押登记是什么意思？

就是购买人与开发商签订了房屋买卖合同，购买人支付了首付款后，办理按揭贷款。因办理贷款时需要用购买的房产作抵押，根据中华人民共和国民法典规定，购买人贷款，不但双方签订抵押担保合同，还要进行抵押登记。因房产不具备登记条件，先办理预抵押登记，待具备登记时，再办理已式抵押登记。

二、预告预抵押登记是什么意思

法律分析：预告登其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再押登记制度：是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案排斥第三人对房产的行使权利。

法律依据：《城市房地产抵押管理办法》第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵后，重新办理房地产抵押登

三、＂预抵押登记＂是什么意思?有什么作用呢?

是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。

房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。

根据"中华人民共和国担保法"第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。

四、预抵押登记是什么意思

预抵押登记即是预抵押登记制度，就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。房地产抵押登记，是指房地产权利人以其支配的房地产设定抵押权后，依照法定的程序申请有关的房地产管理机关，在房地产登记簿上所作的记载。房地产抵押登记制度的目的主要是为了保护交易安全。因为抵押权是一种物权，如果房地产权利人设定了抵押权，其所有权上就会留有瑕疵，只有通过登记制度公示之后才能有效保护第三人的利益。房地产抵押权是一种不动产物权，不动产物权的公示方式就是进行登记。

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