最优质房产(中国房地产市场未来将会如何发展)

经验 2024年03月18日 19:11 912 admin

下行的经济周期背景下，房子是消费品还是投资品

16，17年的周期性繁荣是房地产泡沫形成的，那么在衰退和萧条阶段，国家要促使经济恢复繁荣，处理不良债务的过程至关重要。

从长远来看，我们国家的决策者必须做出的最重要的决定是，他们是要进行体制改革，解决造成债务问题的根本原因，还是只进行债务重组，避免暂时的债务危机。

不要以为房贷利率下调了就认为市场又要蠢蠢欲动了，而我看到的是，国家仍然在坚定不移地执行房地产去金融化。贷款是要放给实体经济实现产业升级的，而不是全部涌入房地产的。

而且是铁了心要将房地产占用的大部分金融资源剥离出来，坚决避免一个地方摔倒两次。

降低房贷利率其实是减轻偿债负担，从而改善大多数人的现金流，最终的目的是促进消费——买一些城市的房子就是在消费，妥妥的消费品，还是典型的耐用消费品。

我一直是那个观点，适当的杠杆有利于消费，有利于整体社会的支出，有利于创造经济活力。

我国老百姓最大的消费品是什么？吃穿住行，住房是我国老百姓的刚需消费品，还占积蓄地最大头，通过政策在这上面刺激消费最有效。

剥离金融属性之后，很多房产就不是资产，而是一堆砖头水泥而已。

所以，手里持有以下房产的要尽快处理掉：

任何一个地区的文旅房产

人口净流出城市的房产

任何地区的写字楼商铺

房龄超过13年以上的房产

以上是未来房地产去金融化的重灾区。

那么，什么房产才有持有价值呢？

一线城市、省会城市、长三角、珠三角部分人口净流入的二三线城市核心区域的优质房产。

优质房产怎么定义？这就涉及第二个问题。

万科将未来的房地产定义为黑铁时代，不管未来房地产怎么命名，但是做房地产有两个趋势：

小城市不做改善，大城市不做刚需。

小城市，人口净流出，首先是高端人群流出，所以在小城市做改善性住宅风险极大。

而大城市已经完成了城市扩张，人口已经有天花板，而且国家对于大城市刚需的解决方案是租赁房。

大城市不管是做刚需房还是持有刚需房，未来都很难获得较大的溢价。

所以，大城市的优质房产就是品质优秀的改善型住房或者是豪宅。

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