峰硕房产(古代的房子贵不贵)

古代的房子在战乱时期都是自己盖，如陕西一带居民为了躲避战乱又能及时逃走并且减少损失，就己挖窑洞。

宋朝成套住宅售价从500贯到10000贯不等，500贯到1000贯是中等收入人家的住宅，一贯的币值换算成人民币，是以米价来折算的，根据不同时期的米价，宋朝的一贯钱大约合人民币300——600元的购买力，取其中为450元合一贯钱。那么宋朝的一所成套住宅售价就在22.5万元——45万元之间，上五千贯的都属于豪宅，最贵的是一万贯。南宋通货膨胀，一贯核算到了七、八百人民币，一万贯就合七、八百万人民币。唐、宋时期的官员薪水都很高，宋朝官员还有退休金。知府年薪是300贯，做到高官（二品以上）年收入都在八千至一万贯左右。（不要以为宋朝的房子很贵，宋的经济没的说）

一个十口之家，一年的消费在100贯钱左右，过得非常好，北宋一贯钱可以买一头生猪，600文铜钱可以买一石米，一石米合66公斤。到南宋最贵的时候一头生猪才2—3贯钱，一石米两贯钱。北宋中等人家的资产最低在1000贯以上，南宋在3000贯以上，

唐宣宗大中十年，敦煌居民沈都和因为急等钱用，卖掉了自己的房子。房屋转让合同写的是：这套房子按面积计价，每尺价值小麦两硕五升，另外房子里所有家具陈设也随房子一起出让，总共价值小麦二十九硕五斗六升有余。“硕”是古代的容量单位，跟“石”通用。唐朝时期一石约有90斤，按当时麦价每斤8角折合下来的话，那么每平方米的房价能卖到1555元。而当时敦煌平民每月的收入一般不会超过两石小麦，也就是在300元以下。由此可见，平民老百姓不可能买得起住房。看来房价之高古已有之，如今房价高，也算是对传统的继承。

不过就算老百姓买不起房子，当官儿的总得有一个像样的住处吧。其实这也未必，要看是什么时候。出土的青铜器上的铭文记载了商周时代房屋买卖、租赁的现象，说明那个时候就有住房交易了。不过因为商周时代人口稀少，经济又以自给自足的模式为主，所以在唐代之前，住房交易不算活跃，房价也不算高得离谱，朝廷也能为官员提供免费的官宅。但是唐代经济发展后，房价相应大幅攀升。而官吏也逐渐增多了起来，政府也在高房价与多官吏的压力下，渐渐无力再为官员提供免费的官宅了。

而到了宋朝时期，那些无力自购住房的官员，都是向管理官府房产的行政部门租房。据《宋史》记载，屡从太祖、太宗出征的老将刘福去世后，他的子孙后代就失去了可以居住的私宅。

看来，当上官也不意味着全家人从此不愁住房问题了。而且唐宋时期“休官”的实际含义，并不只是失去了在某个职位上行使权力和支领全额官俸的特权，还有一大特点就是不能继续居住在官邸里，这些休官之人不得不为住房问题而奔波。如宋仁宗时的宰相杜衍，因为为官清廉，不置私产，退休后连迁居乡间住宅的退路都没有，只能长期借居在南京车院，直到去世。苏辙退居许州后，看到李方叔的新居，羡慕不已地说：“我年七十无住宅，斤斧登登乱朝夕……不如君家得众力，咄嗟便了三十间。”于是苏辙也为自己盖了所房子，不过他心愿虽然满足了，一生的积蓄也花光了，真可叹他到了这把年纪还做房奴。

其实做房奴的又何止苏辙一人。宋朝时期有个叫张仲文的人写了一本书名叫《白獭髓》的书，这本书里就提到了“房奴”：“妻孥皆衣蔽跣足……夜则赁被而居。”意思就是存款和借来的钱都花费在房子上了，现在只能背负债务节衣缩食过日子，不但老婆孩子身上没一件好衣服，连被子都是向别人租来的。

清朝也有房奴。光绪年间，北京那些买不起房的人就自己盖，盖不起就借钱盖，等以后慢慢还。有一首竹枝词反映了这种情况：“搭得天棚如许阔，不知债负几多钱？”

其实在古代，不仅有房奴，还有蜗居。北宋初年有个大学士叫陶毂，他这样描绘老百姓的住房紧张：“四邻局塞，半空架版，叠垛箱笼，分寝儿女。”意思就是说房子太小，只能在房子的天花板和地板的中间加一层，隔成小复式。卧室太小放不下床，就把箱子柜子拼起来让孩子们睡。

贷款买房其实在清代才出现，而真正意义上的住房按揭，是到民国时代才有的。

而买房子的时候，其实古代人也跟现代人一样，要考虑很多的因素。

第一就是看房价是否承受得起。比如苏氏兄弟，远离首都选择在房价相对便宜的地方买的房子。唐代诗人白居易的买房经历更有意思，当时他的官职是“校书郎”，每月1600钱。那时候白居易在长安东郊租了4间茅屋，因为离上班的地方远，又养了一匹马代步，此外还雇了2个保姆，这样一来每月开销是7500钱，剩下8500钱存起来。但是存了10年，他也没能在长安买下一套房子。后来白居易在陕西渭南县买下一处宅子，平时住在单位，节假日就回渭南的家。这和现在的大都市白领差不多，在郊区买房，在城里租房上班。

然后就是要考虑位置和周边环境是否满意。古人很重视居住环境，反映这种状况的最著名的例子就是孟母三迁了。

赏点啊！！

昨天，应邀在华安基金举办的“ 2020春季ETF与资产配置峰会 ”作了关于《全球疫情蔓延下对中国经济影响及应对之策》的报告。主要观点如下：

1、在全球贸易摩擦不断、全球疫情大概率失控的情况下，全球经济可能出现衰退，而且这种衰退的迹象恐怕还是会持续下去，整个全球化或要告一个段落了。

2、我国在疫情之前对2020年的GDP增速目标应该是6％，现在恐怕要把GDP增速目标降到5.5％左右，当然一季度可能会更加难看，二三季度可能会有一个恢复，有一个比较强劲的反弹。

3、不要期望再来一轮新的基建大潮，或靠房地产刺激来拉动经济，它的边际效应是越来越弱的。

4、对于2020年来讲，我对资本市场还是比较乐观的。从投资的角度看，金融资产比房地产更值得配置，要配置头部的企业，而不是配置那种非头部的，炒题材、炒概念的风格难以持久。

5、2015年的情形应该不会重现。今年降准、降息的空间较大，让我想到了2015年的降准降息潮；但2015年既是金融创新之年，又经历了从加杠杆到去杠杆的过山车过程。如今跟那一年不一样的地方在于我们对金融风险的防范意识进一步提升了。

6、“估计2020的财政政策会大力放松，过去财政赤字率一般都在3％以下，2019年是2.8％。估计2020年会突破到3.5％。货币政策方面，已经步入降息周期，要降利率、释放流动性。

疫情或失控——

2020年全球经济在震荡中下行

我们在2月3日发布的《基于数学模型的新冠病毒传播预测》报告，预测结果与国内疫情实际情况比较契合：模型预测新增病例拐点发生在2月17日（中性假设下）；截止2月29日，卫健委公布的全国累计确诊人数（不含港澳台）为79824人，模型预测值为78775人，仅相差1.3％。在疫情防控分区分级措施下促进复工，不会带来疫情的明显反复。

同时，我们认为国内通过严格的防控措施，已经将传染系数下降到了0.5左右（平均每个病人只能传染给0.5个人）， 而达到这一效果可能需要将人员之间的接触频率比平时下降80％。

以国内防控措施的严格度和效果为标尺，评估海外疫情防控的难度：前景不乐观，失控的概率较大，加快特效药和疫苗的研制可能是应对全球新冠疫情的重中之重。从流行病传播模型来看，基本传染数要下降到1以下，才能控制疫情，而在其他参数控制得跟国内相同水平的前提下， 人员的接触频率要比平时下降66％以上，这对不少国家的组织动员能力可能存在较大挑战。

因此，海外疫情扩散短期内或难以控制，其危害可能明显高于过去几十年的其他几次疫情，将对全球的人员流动和经济活动将产生较大的不利影响，全球经济下行的压力将显著增加。

即便没有这个疫情，全球经济同样是处在下行趋势当中，比如 2019年，日本的GDP增速只有0.7％，美国的GDP增速2.3％，欧盟的GDP增速是1.4％ ，无一例外都是下行。即便是大家所看好的印度，去年的GDP也是从上一年的7％以上下降到了5.3％。

所以在全球贸易摩擦、全球疫情很难以控制的情况下，今年全球经济出现了衰退的迹象，而且这种衰退的迹象恐怕还是会持续下去。故全球化进程或要告一段落了。2019年全球商品出口占GDP的比重已经出现了一个下行拐点，疫情的失控可能会对全球本来就偏弱的经济雪上加霜，对全球经济不要过于乐观。

为对冲经济下行压力，全球性的2020年降息还会持续，降息意味着流动性还是得到进一步的释放，像美联储突然宣布降息50个基点，在 历史 上也是比较罕见的。如果没有疫情，降息也是大趋势，因为整个经济的回落，投资回报率、资本回报率的下降，是一个大趋势。故降息不是央行有意所为的， 央行只是去顺应趋势，所以降息的本质还是在于对本国经济的担忧 ，对于全球经济下行所带来的风险的担忧。

美国股市最近震荡非常大，美国股市周三为什么大涨，就在于“超级星期二”的竞选中， 桑德斯竞选成为民主党的总统候选人可能性不大了 。这使得投资者预期下一届美国总统的施政方针会比较温和，对于美国经济有利，对于全球经济也是有利的。

那么，全球经济之所以会出现这么弱的走势，与长期和平导致的收入分化相关，收入分化带来了阶层的固化，带来了经济结构的恶化，因为和平就意味着 游戏 规则不变。所以很多东西我们不能只看它们的一个方面，还是要从正反两个方面辩证去分析， 不要以为和平就是万事大吉，它会带来经济结构的固化，阶层的固化 。这种固化带的整个经济效率的下降，带来了中低收入阶层对现实的不满。

所以不管有没有疫情，像结构固化等问题，注定使得今后全球经济呈现低增长、高震荡特征，投资者的风险偏好会下降，大家避险的需求会上升。我在2018年就提出这样一个 “和平导致衰退” 的逻辑，并推荐黄金作为避险工具。这是一个长期逻辑，至于这个过程怎么去演绎，它一定会有反复，会有扭曲现象，但是总的趋势还是不变的。而且这种下行是处在衰退的趋势中，给中国经济也带来负面影响。

疫情加速中国经济结构分化趋势

中国经济在增速放缓的过程当中，同时也出现了经济结构的分化。如果付出很大代价去稳增长，也会导致诸多问题，比如说宏观杠杆率上升，居民收入分化、贸易摩擦加剧等。

因为要维持高增长，就要大出口，在全球经济当中就容易跟别国发生贸易冲突；追求高增长，自身的结构性问题就会出现，从而影响到消费，导致产能过剩；为了稳增长，靠财政政策、货币政策来刺激又会导致债务率上升，反过来又会制约经济的增长。

任何一项政策都是有收益，同时也有代价的。故在不断的政策刺激下，全球经济不可能持续的高增长，因为增长是有极限的，资源的配置、经济结构在这个过程当中都需要有及时调整，如果不调整就会出现问题。我们看到 宏观杠杆率水平在过去的12年中持续上升，大约上升了100％ ，包括政府杠杆率，企业杠杆率和居民杠杆率，都是在上升的。

我想强调的一点就是，增长是有极限的，调整无法避免，洗洗更 健康 。我们现在处在分化当中，就是体现了这种存量经济特征越来越明显。所以 不要期望再来一轮新的基建浪潮，再来一轮房地产大涨来刺激经济，政策刺激的边际效应是越来越弱了。

存量经济特征越来越明显的时候，分化必然出现，分化体现在方方面面， 首先是人口的分化 ，我们现在2/3的城市人口是净流出，人口流入的城市是少数的，流入的城市主要在哪里呢？广东和浙江。这次疫情确诊人数多的地方，除了湖北以外，基本上都是经济发达地区，因为这些地方人口流动量比较大。所以人口的分化中，落后地区人口净减少，发达地区如长三角、珠三角、杭州湾湾区、粤港澳大湾区，这些地方的 人口集中度都在提高 。

其次是居民收入的分化 。如高收入阶层与中高收入阶层之间的收入差距在扩大，高收入阶层的收入增长较快，表现为奢侈品的销量大幅增长；低收入阶层在扶贫政策下，这几年收入增长还是比较明显的，但中等收入阶层的收入增速大幅放缓，与全球居民收入结构变化很类似。

实际上，真正拉动消费规模提高的是中低收入阶层。这次疫情也给中低收入阶层带来比较大的压力，比如农民工就业的问题，在复工潮当中，返城的农民工数量不到40％。回顾一下当年2009年次贷危机之后，农民工返城的比例也是大幅下降，但跟现在来比，现在要严峻得多。因为疫情叠加原先的结构性问题，使得分化现象加剧。

总体来讲，分化有好的也有不好的，如产业分化就是正常或有利于资源优化配置的现象。新经济在高增长，传统经济在低增长，这就是新旧动能的转换。疫情也加速了头部企业和非头部企业的分化，像餐饮业里面的有些大型连锁企业，很容易的获得融资。而大部分中小的餐饮企业，现在可能就面临巨大的生存压力。

又如，1~2月份全国房地产的销量也出现了严重分化。房地产企业销售收入从高到低排名，销量排名前十的企业销量尽管出现了回落，但回落幅度只有百分之十点几。而 第81~100名的销量回落超过40％ ，这说明房企的分化现象非常明显。

从投资的意义来讲，要配置资产就要 配置头部的企业 ，而不是配置那种非头部的，炒题材、炒概念的企业。回顾 历史 ，其实全球都是一样的，无论是美国还是中国，在资本市场上赚钱的企业或者赚钱的投资者都是少数，基本上呈现出二八现象。

此次疫情加速了经济增速下行步伐，同时也加速了经济结构的分化进程。我国经济结构调整有 健康 方面，即加速了新旧动能的转换。同时也有令人担忧的方面，如分化导致更加严重的结构性问题，这些是需要我们通过改革来推进和弥补。

2020年我国政策应对举措与总体走向

这次疫情对中国经济的冲击可能要远超次贷危机。就看1~2月份的数据会发现，比如说6大电厂的日均煤耗明显要低于2016、17、18、19年，4个年份。第2个，从上海春运迁徙规模指数来比，也是一个大幅度的下降。从物价来讲，就菜篮子指数来讲，食品的价格出现了比较大的回升，加大了居民的生活成本。第三产业打击是最大的，包括航空、高铁、餐饮、 旅游 等，这次疫情给经济带来的影响不容低估。

同时，应对疫情的对策还是有的，比如说拉动中国经济增长的主要还是靠投资，而投资里面分三大块：基建投资、房地产投资和制造业投资。制造业投资目前总需求减少，所以它很难起来，但是基建投资是可以通过政策来推进的。

当然，对于政策的作用不要期望过高。如像最近有媒体说，十几个省份基建投资项目累加起来，总投资规模就达25万亿。这个有点偷换概念了，各省公布的只是报上去的项目，但这些投资项目是分阶段来实施的，而且有些项目能不能实施，它还需要有资金的配套配合，还需要国家发改委来批准。

所以我们不能把那些项目的意向书当作我们的基建投资的实际规模，拉动固定资产投资的三驾马车，是指基建投资、房地产投资和制造业投资。基建投资在目前情况下肯定要起主导的作用，从 历史 上来讲，基建投资占固定资产投资比重大概是不会超过25％的，通常情况下都在20％甚至更低。

房地产投资占固定资产投资比重可以达到25％左右，要稳投资，肯定需要稳房地产。但稳房地产投资的前提是房住不炒， 现在政策的目标是稳定房价、稳定预期，不要让房价再暴涨，也不要让房价出现暴跌， 大跌那就是中国经济就会失控。这个逻辑比较清楚。

应对疫情，三大部门结构要加速调整

面对疫情，中国经济要稳住，还得靠投资发力，靠政府的组织资源能力。因为中国政府拥有的资源在世界各国中是最多的，如土地、自然资源，国有企业，行政性资产。这些资产加起来，那是没有哪个国家的政府资产可以匹敌的。故我们要有信心，要有制度自信，尤其是应对危机，我国体制优势、制度优势等已经充分体现出来了。

我认为，中国经济结构的问题长期存在，而且有固化趋势，因此，一定要处理好中央地方与地方政府、国企与民企、高收入与中低收入群体之间的关系，这就是改革。长期以来，中央政府日子好过，地方政府日子不好过，故今后中央政府肯定要给地方政府增加财权。国有企业的日子好过，民营企业的日子不好过，国有企业尤其是银行，要向民营企业或非金融企业让利。就居民部门而言，怎么使得我们居民收入结构更加合理？可以通过转移支付、税改的方式来缩小贫富差距。

所以政策会逐步向扭曲的结构开刀，通俗讲，就是国有企业给民企让利，银行给实体让利，中央给地方让利，富人给穷人让利，这样整个结构会更加合理。比如说在疫情之下，我们的就业会遇到比较大的压力，怎么办？主要是通过扶持中小微企业，要解决就业问题，要给失业群体一定的补贴、发放消费券等。

财政政策肯定大力放松

货币政策进入降息周期

过去，财政赤字率也就是财政赤字占GDP的比重一般都是3％以下，2019年是2.8％。我估计2020年肯定突破了，突破到多少？ 我的估算是到3.5％，甚至更高 。到 3.5％是不是就会有风险了？对某些私有制国家可能是，因为财政赤字率的分母是GDP，如果这个分母换成资产来讲，我们政府资产规模巨大，不用过于担心财政赤字率的上升。

货币政策宽松了，进入降息周期、释放流动性。从1月份到现在为止，央行已经投放了3万亿左右的流动性，一种投放规模在 历史 上也是前所未有的。通过下调LPR、MLF和逆回购利率等，使得市场化利率再往下走。美国降息，欧盟一些发达经济体降息了，它们降了之后，给我们也留出了更大的降息空间。

我的总体判断， 7天期的逆回购利率有望降到2.2％以下，MLF利率有望降到2.8％以下，10年期的国债利率有望降到2.5％以下 ，发达国家降息之后，我国降息空间更大了。对应地，在一城一策下，银行也会给房企更多的贷款，当然，前提是稳房价，今后，以鼓励房地产投资为目的的政策应该也会择机出台。

整体来讲，一个流动性宽松、利率不断下降的金融环境对资本市场是有利的，而且资本市场又在推进注册制的改革，大力支持新经济、技术进步等，这些举措还是会延续下去的。在这样一种大的背景之下，对于资本市场的投资者来讲，应该抓住这么一次疫情背景下的中国经济转型的机会。四中全会关于金融提出了48个字： 要加强资本市场基础制度建设，健全具有高度适应性、竞争力、普惠性的现代金融体系。

2020年政策举措让人联想2015年大放水

对于2020年来讲，新冠疫情像一只硕大无比的黑天鹅，中国经济经历着前所未有的压力，抵御疫情的政策力度也是前所未有的。但我对资本市场的前景确实还是比较乐观的。

一方面，我认为国内疫情已经得到了基本控制，疫情风险不会无限释放。另一方面，在全球经济衰退，发达经济体不断降息的大背景下，全球资金有望继续流向中国，同时，我国今后的降准降息仍有较大空间。

当然，有点担忧的地方是大量流动性在金融体系内流转，没有进入实体，让我想到了2015年的股市异常波动。例如，最近场外配资现象又有所抬头，部分股票的估值水平过高，呈现出泡沫。

不过，与2015年不一样的地方在于上上下下对金融的认识深度进一步提升了，经历了2016-2019年的供给侧结构改革，大家对于金融去杠杆或稳杠杆的利弊有了更深的认识，对于金融与经济的关系也认识更客观和理性了。

今年又是上交所、深交所建立30周年，经过30年的发展，中国的资本市场应已经成为了全球第二大的资本市场。同时， 今年恰逢深圳特区40周年，上海浦东新区设立30周年 。这对于改革开放的纪念非常具有特殊意义。届时中央会给深圳和浦东带来什么样的“ 改革红包” ，值得期待。

科创板和或者创业板试点注册制，注册制的背后就是资本市场的深化改革，且改革的力度是比较大的。总体来讲，我们高层把金融改革的重点、稳经济的融资功能等很大一部分放在资本市场上面，由此带来资本市场的活跃。同时，疫情扩散倒逼改革，推动了资本市场改革，国企改革、营商环境改善，政府提质增效等。

因此，经济处在下行趋势当中，转型动力也会越来越加大，同时政策力度加码，利率下行、财政发力，带来了不少结构性投资机会。希望随着疫情能尽早结束，中国经济会回归常态，资本市场发展空间也会更大。

风险提示：疫情失控，金融风险爆发