老王谈房产(房租税率5%还是9%)

提醒和更新:国家税务总局公告2016年第69号 国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告 规定 2.明确纳税人无论以长租或短租形式出租酒店式公寓,同时提供配套服务的,按照住宿服务缴纳增值税。即按照6%的税率,而不是出租不动产9%的税率。

判断的标准就在:在提供了住宿场所的同时,是否提供配套服务,如果是,那就属于住宿服务。

全国多地曝出长租公寓资金链断裂、跑路失联的新闻。

针对长租公寓市场乱象,政府加大整顿力度,深圳、成都、西安、重庆等地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知,要求住房租赁企业开立资金监管账户。

据专业人士分析,当下长租公寓卷款跑路事件,主要发生在采用“资产托管”经营模式的公寓管理公司。房东将房子租给托管公司,公司再租给个人。因为“二房东”(公寓管理公司)的存在,滋生了违约风险,甚至有些“二房东”,其设立本意就是企图通过“高收低租”“长收短付”等方式敛财跑路。

今天,咱们就聊一聊房屋出租涉及的税费。咱们将出租模式大概分为两种:

1、房东个人直接将房屋出租给租客;

2、平台公司(各类房屋管理公司、托管机构等)对外出租房屋。

首先,房东个人直接将房屋出租给租客,房东个人涉及哪些税收呢?

个人出租房屋

01

增值税

1、自然人出租住房,按照5%的征收率,减按计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×、自然人出租住房以外的房产(比如,商铺、车库),按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

3、个体工商户出租住房,同样可以享受按照5%的征收率减按征收,和自然人出租住房享受同样的增值税优惠。

4、小规模纳税人免征增值税

月租金不超过10万元,增值税以及对应的附加税(城建税、教育费附加、地方教育费附加)能够得到减免。

税法规定:

自2019年1月1日至2021年12月31日,小规模纳税人均月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元)的,免征增值税优惠。

个人采取一次性收取租金形式取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。

举例:老王将空余的两栋别墅出租,一次性收取年租金110万元,分摊到月后每月租金在10万元以内,无需缴纳增值税。国家税务总局公告2019年第4号 国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告

02

房产税

1、个人出租住房,不区分用途,按4%的优惠税率征收房产税。也就是说,住房租给企业办公,还是按照4%缴纳房产税。

2、个人出租非住房,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

3、个人将自己名下的房产用于某个公司的经营,不收取租金,怎么缴房产税?

在实务中,无偿使用房产的现象比较普遍,由于无偿使用,导致无出租收入,无法从租征收房产税。

税法规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。也就是说,无租使用情况下,房产税的纳税义务仍为房屋产权所有人,只是可以由使用人代为缴纳房产税。

03

城镇土地使用税

对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。

04

印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。住房之外的租赁合同需要缴税,比如出租商铺、车库。

05

个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入,应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税,财产租赁所得并没有并入综合所得,仍然是单独计算缴纳,法定税率为20%。

1、应纳税所得额=收入-准予扣除项目

2、应纳税额=应纳税所得额×税率

财产租赁所得 准予扣除项目,扣除次序为:

1、财产租赁过程中缴纳的税费。

纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证从收入中扣除。

2、向出租方支付的租金。适用于存在转租的情况,也就是俗称的“二房东”。

3、实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

4、税法规定的费用扣除标准。

财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用。

出租住房税率有优惠:

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得,自2001年1月1日起减按10%的税率,征收个人所得税。

个人出租房屋,政策规定比较繁杂,有些省市采用综合征收率的方式,一次性征收个人出租房屋的相关税款。比如,北京市的综合征收率在——12%。

据不完全统计,还有深圳、上海、广东、浙江、辽宁、湖南、重庆、厦门、河北也是如此。虽然每个地方的综合征收率不同,但因为是核定征收,比分税种自行计算申报,整体上税负低了不少。

平台公司出租房屋

01

增值税

1、一般纳税人

出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的,税率为9%;出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的,征收率为5%。

什么情况下可以选择简易计税?一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税。

2、小规模纳税人

出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。小规模纳税人注意考虑享受免征增值税优惠,满足月销售额10万以内或者季度销售额30万以内就可以享受。

02

房产税和城镇土地使用税

1、房产税

平台公司将房产出租,以房产租金收入为房产税的计税依据,法定税率为12%。

注意:计征房产税的租金收入不含增值税。

增值税一般计税项目计税依据=全部租金收入÷(1+9%)

增值税简易计税项目计税依据=全部租金收入÷(1+5%)

2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人可以减半征收房产税。如果平台公司属于小规模纳税人,可以享受优惠。

2、城镇土地使用税

纳税人出租、出借房屋,自交付出租、出借房产之次月起缴纳城镇土地使用税。

应缴税额=单位税额*占地面积

单位税额存在地区性差异:经济落后地区,税额可适当降低,但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提高,但需报财政部批准。

2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人可以减半征收城镇土地使用税。如果平台公司属于小规模纳税人,可以享受优惠。

疫情影响下,各地也推出了房产税和城镇土地使用税的减免

比如:浙财税政[2020]6号 《浙江省财政厅 国家税务总局浙江省税务局关于落实应对疫情影响房产税、城镇土地使用税减免政策的通知》

2020年1月1日至2020年12月31日,鼓励引导各类经营性房产业主在疫情期间为受困企业和个体工商户减免租金,按实际免租月份或折扣比例相应减免房产税、城镇土地使用税。

03

印花税

财产租赁合同,按照不含税租金收入的千分之一,缴纳印花税。2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人,可以减半征收印花税。如果平台公司属于小规模纳税人,可以享受优惠。

04

企业所得税

主要看能否享受小型微利企业的优惠。自2019年1月1日至2021年12月31日,小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分,减按25%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税(实际税率5%);

对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分,减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税(实际税率10%)。

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房产过户有几种方法哪种省钱

　房产过户有几种方法哪种省钱，在现实生活中，房屋进行买卖的时候过户这个问题是避免不了的，房子的过户方法也是比较多样的，下面就为大家介绍房产过户有几种方法哪种省钱。

房产过户有几种方法哪种省钱1

　 一、房产过户方式有哪些，怎样过户最划算

　 1、继承方式过户

　200元公证费、280元登记费。总计480元;

　 2、赠与方式过户

　1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元、总计11830;

　 3、买卖方式过户

　房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(首次购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元;

　 亲人之间过户继承最划算：

　当然，如果是父母子女之间的过户，继承的成本最低。只需交纳280元的登记费，没有营业税、个税和契税无。但条件比较单一，只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。

　直系亲属中，即便是兄弟姐妹，也不能采用继承的方式，只能选择赠与。

　办理赠与，则除280元的登记费外，还要缴纳3%的契税，千分之三的至千分之四的公证费。

　在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。如果财产所有人生前没有留下遗嘱，就由法律界定。如果继承人很多，又想过户到其中一个人的名下，那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。

　如果财产拥有者生前留下有效的法律文件，指定继承人，必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然，遗产必须是被继承人生前属于个人所有的财产。

　 二、办理房产过户手续所需要的文件资料

　 卖方所需文件：

　1、身份证明(外地户口需暂住证);

　2、房产证;

　3、网签的房屋买卖协议;

　4、税费缴纳证明。

　 买方所需文件：

　1、身份证明(外地户口需暂住证);

　2、网签的房屋买卖协议;

　3、税费缴纳证明。

　 三、房产过户注意事项有哪些

　 1、注意房屋手续是否齐全

　房产证是证明房主对房屋享有所有权的`惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　 2、注意房屋产权是否明晰

　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　 3、注意土地情况是否清晰

　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

房产过户有几种方法哪种省钱2

　 第一：买卖过户

　买卖过户就是通过房产交易的方式进行过户，其过户费用就按照买卖过户的标准进行收取。

　 首先是契税：

　如果买房是首套住房，90平米以下（含90平米），按照房屋总价1%征收契税，90平米以上按照房屋总价1.5%征收契税；

　如果买房是二套改善型住房，90平米以下（含90平米），按照房屋总价1%征收契税；90平米以上按照房屋总价2%征收契税。一线城市和小部分城市除外，如长沙、青岛等城市，这些城市二套改善型住房也按照房屋总价3%征收契税。

　如果是三套及以上住房，不管是多少平米的房子，都按照房屋总价3%收取契税。

　 然后是交易税：

　如果房屋产权未超过2年，需要按规定交纳增值税，增值税的征收标准为房屋总价的5.5%，同时因为房子不满五年，也需要交纳个人所得税，个人所得税的交纳标准是房屋差价的20%或者房屋总价的2%。

　如果房屋产权超过2年但是未满5年，可以免征增值税，但是个人所得税还需要缴纳，需要交纳房屋差价20%或者房屋总价的2%的个人所得税。

　如果房屋产权满五年，同时符合家庭唯一住房，也就是我们经常说的“满五唯一”，免征个人所得税。

　契税和交易税就是交易过户最主要的支出，其他方面的支出基本上都可以忽略不计。

　 第二：赠予过户

　赠予过户虽然没有契税、增值税、个人所得税等类型的税，但是赠予过户需要交纳全额契税。虽然国家规定契税的征收标准为3%~5%，但是刚需购房者在实际买房的过程中，都会享受到一定的契税减免，通常刚需买房征收契税的标准为1%或者1.5%

　但是如果选择赠予过户的话，就需要承受全额契税，一般按照房屋总价的3%来征收契税。如果房子的总价值为100万，赠予过户需要交纳契税3万元。当然除了契税之外，还需要公证费、印花税等其他费用。

　不过赠予过户有一个缺点，如果被赠予人未来出售房产的话，需要额外缴纳20%的差额税，也就是说如果被赠予人未来有卖房的打算，可能要多承担一笔费用。

　赠予过户有一点需要注意：只有近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，才会免征营业税和个人所得税，如果赠予人和被赠与人之间没有关系，那么没有办法免除营业税和个人所得税。

　 第三：继承过户

　继承过户应该是费用最低的过户方式，基本上只需要加以手续费、登记费、房产证工本费、印花税等费用，这些费用相对都比较低。

　不过如果选择继承过户的话，如果未来想出售房子的话，需要承担比较高的税费。

　如果是直系亲属间的继承，房子不会被纳入限购，不过如果房产证没有满5年就选择出售的话，需要交纳房屋总价5.6%的营业税和房屋总价1%的个人所得税。超过5年可以免除营业税，如果是“满五唯一”的话，可以免除个人所得税。

　如果是非直系亲属之间的继承，房子会被纳入限购，营业税和个人所得税的标准和直系亲属间的继承一样。

　也就是说，如果选择继承过户的方式的话，基本上5年以内就不要出售，需要承担的税费太高。因此虽然继承过户费用很低，但是这种继承方式适合自住的购房者。

　以上就是3种最常见的继承方式，单从费用上来说，继承过户的费用最低，赠予过户和买卖过户的费用需要根据具体情况来判断。

　这3种过户方式没有绝对的优缺点，购房者需要根据不同的情况选择最合适的过户方式，下面笔者提供1个案例，告诉大家如何选择过户方式。

　案例：老王有一套100平米的房子，备案价格为100万，房子满足“满五唯一”，现在的评估价120万。老王准备把房子过户给自己的儿子小王，小王名下已经有一套住房，房子不是用来自住，未来几年有出售的打算。

　对于以上这个案例，首先房子是“满五唯一”住房，如果选择交易过户的话，免个人所得税个营业税，房子算是小王二套改善型住房，契税征收标准为2%，最后只需要交纳2.4万的契税，如果选择赠予过户的话需要交纳3%的契税，最后需要交纳契税3.6万。

　有人可能会认为继承过户更划算，但是如果选择继承过户的话，小王如果短期内出售房产的话，需要承受5.6%的营业税和1%的个人所得税。综合来考虑，这种情况下交易过户最划算，交易过户之后只要满两年就可以免营业税，基本上就可以再次出售。

　当然如果小王没有出售房产的打算，准备长期持有房产，显然继承过户最划算，需要的费用最少。

房产过户有几种方法哪种省钱3

　 1、房产继承

　这种方法的优点是税费最低。继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。

　但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。

　继承房产需要满足三个条件：

　第一是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。

　第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。

　第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。

　 2、房产赠与

　主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。

　需要提醒的是，以民法典和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。

　 3、房产买卖

　在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，房产买卖需缴纳营业税、个税和契税，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

豪赌3350亿，告别首富的王健林，为什么如今依然是不可忽视的力量？

很多媒体都会报道，万达集团最近陷入了财政的危机。往建林和他的万达公司也都陷入困境，即使是富二代王思聪近日也被法院限制了消费。但是终究瘦死的骆驼比马大，即使是遇到了财政的问题。已经不再是中国首富的王健林，依旧能够叱诧风云，是不可忽视的一股财政力量。目前来看，万达企业到底是如何进行下一步发展，又是怎样转型的呢？万达公司是否像人们所说的那样，真的是不再发光发热，失去了以往的光彩呢？

曾经以房地产企业发家的王健林以及他的万达企业。在近几年房地产事业冷淡以后，很多人都说王健林要不行了他的房地产事业。也进入了冷冻期，但是一直在各种商界打拼了数十年的王健林真的会如此轻易的被打败吗？

事实上，王健林早已经就帮助了万达企业走出了财政困境。除此之外，万达在此前就已经开始了他们产业的主流转型。一开始是房地产为主的，他们也逐渐的转向了旅游产业。和医疗产业等，因为王健林早就发现房地产行业不能够进行长期的发展，王健林自己也表示，自己想要创建的是一个百年的大企业，老企业是需要有一个十分坚实的物质基础，房地产行业并没有办法长期的有稳定的资金流，所以必须要进行产业的转型。

在选择产业转型的时候，王健林也是把苗头转向了，现在十分火爆，并且以后也不会有很大变动的旅游文化产业以及医疗资金产业。而及时在最近两年万达公司。发展并不是十分出色，但是他们的投资也已经达到了3000多亿人民币，这足以再造一个十强开发商了。单单是在东北三省中的吉林长春，就已经投资了一千亿，可以说看得出王健林的大手笔以及他的投资眼光还是十分超前的。

所以我们可以认识的倒计时，已经不再是曾经那个蝉联两次中国首富的王健丽。现在的它也依旧有着十分犀利的投资眼光，也有着十分雄厚的资金基础，而且也正在不断的发展和进行产业转型，可以说，万达公司不会轻易的就被打败，很有可能。可能就像西门子、杜邦、沃尔玛、大众等世界级的大企业一样可以经受的住产业的转型。和变革的这次考验。我们也相信中国能够拥有一个自己的优秀产业。并且能够不断的跟随时代的要求进行发展和变革，也相信万达有这样的资历和资本。