房产研究是(什么是房地产全案策划)

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。根据需要开发商可以选择不同的菜单。如果以下工作全部由房地产策划公司执行，就叫做房地产全程策划。

一、项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、项目的经济效益分析等。

二、项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。

三、项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

房地产全程策划营销方案，是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

2、项目规划设计策划营销；

3、项目质量工期策划营销；

4、项目形象策划营销；

5、项目营销推广策划；

6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

7、项目服务策划营销；

8、项目二次策划营销

房地产策划的主要内容包括：

1、市场策划：是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

2、产品策划：就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。

3、营销策划：是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

4、开发策划：是指房地产商从项目选址到购买土地使用权开始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。

5、物管策划：物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点：

（1）经营。主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

（2）管理。主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

（3）服务。是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

中国房地产研究会的组织章程

关于房地产经济学的研究对象学界论述不少，主要观点有：

1．“城市房地产经济学的研究对象，是城市房地产经济的运动及所体现的经济关系”：

2．“房地产经济学的研究对象就是整个社会房地产业经济运动的客观规律”。

3．认为房地产经济学“主要研究社会主义市场经济条件下房地产经济的实践活动及其所体现的人与人之间的经济关系”：

4．认为“房地产经济学是一门研究房地产运动规律及其表现形式的科学”，“也是一门研究房地产资源配置效率的科学”。

前三种观点的表述基本是从我国传统政治经济学的研究对象移植过来的。长期以来在学术界有一种占统治地位的观点，认为马克思主义政治经济学的研究对象是生产关系或经济关系及其运动规律；西方经济学的研究对象是资源配置，并且把二者完全对立起来。其根据之一是马克思曾在著作中多处说过，“政治经济学，从最广的意义上说，是研究人类社会中支配物质生活资料的生产和交换的规律的科学”；“经济学所研究的不是物，而是人与人之间的关系”，或类似的话。根据之二是西方学者对经济学的定义，即“经济学是研究人和社会如何进行选择，来使用可以有其他用途的稀缺的资源以便生产各种商品，并在现在或将来把商品分配给社会的各个成员或集团以供消费之用”。还有的西方学者说，经济学是“研究人们如何分配他们有限的资源来满足人们的需要的科学”。其实只要我们不完全停留在马克思对政治经济学研究对象的表述上，而看他实际研究的内容，就会发现他对资源配置的研究也很多，并且很精彩，比如他的两部类再生产理论模型，第二种含义的社会必要劳动理论和劳动资源配置理论等?他曾说：“要想得到和各种不同的需要量相适应的产品量，就要付出各种不同的和一定数量的社会总劳动量：这种按一定比例分配社会劳动的必要性，决不能被社会生产的一定形式所取消，而可能改变的只是它的表现形式 ”同样对西方经济学不只是看它的某一流派，而是着眼于整个西方经济学，其中有的流派也研究资本主义经济关系，如制度经济学：至于他们的研究出发点和方法有何不同，那是另一个问题。

几点问题

房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置。但是，有两点值得一提：一是关于资源配置与经济关系研究以谁为基础的问题，我们认为应通过资源配置研究来揭示和反映经济关系和经济规律；二是相对于政治经济学等理论经济学来说，房地产经济学等部门经济学更侧重资源配置的研究，包括行业内外资源配置：外部资源配置主要是讲产业地位及其与国民经济的关系；内部资源配置有多层含义：其一是住宅房地产与非住宅房地产之间的比例，其二是非住宅房地产所涉及的不同行业资源的配置，其三是同一房地产中各类档次比例，如住宅高、中、低档的比例?

总结

总结前面的分析，我们认为，房地产经济学的研究对象是行业内外资源配置及其所体现的经济关系和运行规律。

房地产经济学的研究方法除了常规定性与定量分析、规范分析与实证分析以及比较分析等方法外。还可运用经济学前沿分析方法“博弈论”。

第一章 总则

第一条本团体的名称是：中国房地产业协会,英文名称：China Real Estate Research Association，缩写：CRERA。

第二条本团体是由从事房地产规划设计、开发建设、经营管理、部品供应、投资融资、研究咨询等业务，并热心房地产研究的企事业单位和地方房地产社会组织，以及对房地产问题有较强研究能力的人士自愿结成的学术性的全国性的非营利性的社会组织。

第三条本团体的宗旨：遵守我国宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚。以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，坚持和落实科学发展观，贯彻百花齐放, 百家争鸣的方针，发扬实事求是、理论联系实际、注重调查研究的作风，对中国房地产业发展进行多学科研究，探索发展规律，提出政策建议，为政府决策服务，为广大会员服务，为实现住有所居，全面建设小康社会目标和房地产业持续健康发展服务。

第四条本团体接受登记管理机关中华人民共和国民政部和业务主管单位中华人民共和国住房和城乡建设部（原建设部）的业务指导和监督管理。

第二章 业务范围

第六条本团体的业务范围：

(一)开展房地产学术研究和决策研究，向政府提出研究成果和政策建议；

(二)承接会员单位和政府、社会团体、企事业单位委托办理的事项，提供咨询服务；

(三)宣传国家房地产法律政策，开展学术交流，推广研究成果，传递信息经验，依照有关规定编辑出版刊物和有关图书资料，培训管理人才和研究人才；

(四)开展国际学术交流活动，促进民间的国际合作；

(五)受政府委托承办或根据市场和行业发展需要举办房地产方面的展览、展示活动；

(六)推动房地产方面的学科建设；

(七)根据需要，开展有利于房地产业发展的研究活动。

第三章 会　员

第七条本团体的会员种类：个人会员和单位会员。

(一)单位会员应具有独立的民事法人资格，并热心房地产研究工作。其组成包括：

1、地方房地产研究会、学会、协会;

2、从事房地产研究服务的大专院校、研究机构和信息咨询、文化传媒单位；

3、房地产开发、中介服务、经营管理、金融保险、住房公积金管理、部品生产、材料供应等与房地产业相关的企事业单位。

(二)个人会员应是热心房地产研究工作的专家、学者、社会知名人士。

第八条

申请加入本团体的会员，必须具备下列条件：

(一)拥护本团体的章程；

(二)有加入本团体的意愿；

(三)在本团体的业务（行业、学科）领域内具有一定的影响；

(四)有较强的研究能力；

第九条会员入会的程序是：

(一)提交入会申请书；

(二)经理事会讨论通过；

(三)由理事会或理事会授权的机构发给会员证。

第十条会员享有下列权利：

(一)执行本团体的决议；

(二)维护本团体的合法权益；

(三)完成本团体交办的工作；

(四)按规定交纳会费；

(五)向本团体反映情况，提供有关资料。

第十一条会员履行下列义务：

(一)执行本团体的决议；

(二)维护本团体的合法权益；

(三)完成本团体交办的工作；

(四)按规定交纳会费；

(五)向本团体反映情况，提供有关资料。

第十二条会员退会应书面通知本团体，并交回会员证。会员如果1年不交纳会费或不参加本团体活动的，视为自动退会。

第十三条会员如有严重违反本章程的行为，经理事会表决通过，予以除名。

第四章 组织机构和负责人产生、罢免

第十四条本团体的最高权力机构是会员代表大会。会员代表大会的职权是：

(一)制定和修改章程；

(二)选举和罢免理事；

(三)审议理事会的工作报告和财务报告；

(四)制定并修改会费标准；

(五)决定终止事宜；

(六)决定其他重大事宜。

第十五条会员代表大会须有2/3 以上的会员代表出席方能召开，其决议须经到会会员代表半数以上表决通过方能生效。会员如有严重违反本章程的行为，经理事会表决通过，予以除名。

第十六条会员代表大会每届4年。因特殊情况需提前或延期换届的，须由理事会表决通过，报业务主管单位审查并经社团登记管理机关批准同意。但延期换届最长不超过1年。

第十七条理事会是会员代表大会的执行机构，闭会期间领导本团体开展日常工作，对会员代表大会负

第十八条理事会的职权是：

(一)执行会员代表大会的决议；

(二)选举和罢免会长、副会长、秘书长，选举和罢免常务理事；

(三)筹备召开会员代表大会；

(四)向会员代表大会报告工作和财务状况；

(五)决定会员的吸收或除名；

(六)决定设立办事机构、分支机构、代表机构和实体机构；

(七)决定副秘书长、各机构主要负责人的聘任；

(八)领导本团体各机构开展工作；

(九)制定内部管理制度；

(十)决定其他重大事项。

第十九条理事会须有2/3以上理事出席方能召开，其决议须经到会理事2/3以上表决通过方能生效。

第二十条理事会每年至少召开一次会议，情况特殊的也可采用通讯形式召开。

第二十一条本团体设立常务理事会。常务理事会由理事会选举产生，在理事会闭会期间行使第十八条第一、三、五、六、七、八、九项的职权，对理事会负责（常务理事人数不超过理事人数的1/3）。

第二十二条常务理事会须有2/3以上常务理事出席方能召开，其决议须经到会常务理事2/3以上表决通过方能生效。

第二十三条常务理事会至少半年召开一次会议，情况特殊的也可采用通讯形式召开。

第二十四条本团体的会长、副会长、秘书长必须具备下列条件：

(一)坚持党的路线、方针、政策、政治素质好；

(二)在本团体业务领域内有较大影响；

(三)会长、副会长最高任职年龄不超过70周岁；

(四)秘书长最高任职年龄不超过65周岁，秘书长为专职；

(五)身体健康，能坚持正常工作；

(六)未受过剥夺政治权利的刑事处罚；

(七)具有完全民事行为能力；

(八)热心本团体工作。

第二十五条本团体会长、副会长、秘书长如超过最高任职年龄的，须经理事会表决通过，报业务主管单位审查并经社团登记管理机关批准同意后，方可任职。

第二十六条本团体会长、副会长、秘书长任期4年，最长不得超过两届。因特殊情况需延长任期的，须经会员代表大会2/3以上会员代表表决通过，报业务主管单位审查并经社团登记管理机关批准同意后方可任职。

第二十七条本团体秘书长为本团体法定代表人，法定代表人代表本团体签署有关重要文件。本团体法定代表人不兼任其他团体的法定代表人。

第二十八条本团体会长行使下列职权：

(一)召集和主持理事会、常务理事会；

(二)检查会员代表大会、理事会、常务理事会决议的落实情况。

第二十九条本团体秘书长行使下列职权：

(一)主持办事机构开展日常工作，组织实施年度工作计划；

(二)协调各分支机构、代表机构、实体机构开展工作；

(三)提名副秘书长以及各办事机构、分支机构、代表机构和实体机构主要负责人，提交理事会或常务理事会决定；

(四) 决定办事机构、代表机构、实体机构专职工作人员的聘用；

(五) 提名办事机构下设部门负责人，与分支机构主要负责人协商提名分支机构其它负责人，提交会长办公会审议决定；

(六)处理其他日常事务。

第五章 资产管理、使用原则

第三十条本团体的经费来源：

(一)会费；

(二)捐赠；

(三)政府资助；

(四)在核准的业务范围内开展活动或服务的收入；

(五)利息；

(六)其他合法收入。

第三十一条本团体按照国家有关规定收取会员会费。

第三十二条本团体经费必须用于本章程规定的业务范围和事业的发展，不得在会员中分配。

第三十三条本团体建立严格的财务管理制度，保证资产来源合法、真实、准确、完整。

第三十四条本团体配备具有专业资格的会计人员。会计不得兼任出纳。会计人员必须进行会计核算，实行会计监督。会计人员调动工作或离职时，必须与接管人员办清交接手续。

第三十五条本团体的资产管理必须执行国家规定的财务管理制度，接受会员代表大会和财政部门的监督。资产来源属于国家拨款或者社会捐赠、资助的，必须接受审计机关的监督，并将有关情况以适当方式向社会公布。

第三十六条本团体换届或更换法定代表人之前必须接受社团登记管理机关和业务主管单位组织的财务审

第三十七条本团体的资产，任何单位、个人不得侵占、私分和挪用。

第六章 章程的修改程序

第三十九条对本团体章程的修改，须经理事会表决通过后报会员代表大会审议。

第四十条本团体修改的章程，须在会员代表大会通过后15日内，经业务主管单位审查同意，并报社团登记管理机关核准后生效。

第七章 终止程序及终止后的财产处理

第四十一条本团体完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注销的，由理事会或常务理事会提出终止动议。

第四十二条本团体终止动议须经会员代表大会表决通过，并报业务主管单位审查同意。

第四十三条本团体终止前，须在业务主管单位及有关机关指导下成立清算组织，清理债权债务，处理善后事宜。在清算期间，不开展清算以外的活动。

第四十四条本团体经社团登记管理机关办理注销登记手续后即为终止。

第四十五条本团体终止后的剩余财产，在业务主管单位和社团登记管理机关的监督下，按照国家有关规定，用于发展与本团体宗旨相关的事业。

第八章 附　则

第四十六条本章程经2009年3月26日第五次会员代表大会表决通过。

第四十七条本章程的解释权属本团体的理事会。

第四十八条本章程自社团登记管理机关核准之日起生效。