美国豪华房产(美国房产交易步骤和细节)

问答 2024年02月17日 02:36 721 admin

　美国的房产这几年火热的很，想在美国投资房产的人也越来越多了，那么美国房产交易有一些什么样的细节值得注意呢，和我一起来了解一下美国房产交易步骤和细节。

　 美国房产交易最后步骤：过户细节你一定要清楚!

1. 房屋过户介绍

　房产过户是美国房产交易中最后的步骤，买主有权选择过户托管公司公司，保证买主得到合法产权。如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。

　房产交易中的买家和卖家所订立的产权转让条款，交由第三方，也就是过户托管公司监督执行。过户托管专员属于独立中间人，负责保管所有交易相关的资金，指令和文件，包括定金，新贷款及贷款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的桥梁。

　过户托管员会检查产权史 (Title Search)，查明卖主确实拥有产权。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务，比如拖欠税金，贷款，装修费等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。如果没有问题，过户托管公司会到当地土地管理局把房契登记在买主名下。为了防止意外，贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险。屋主自己的产权保险，买主有权决定买或不买。

　买美国房子进行过户，有个过户日。过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的，当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户也没有问题。

2. 过户前准备

　过户前一个星期，贷款的买主须落实房屋贷款。如果房贷利率还没锁定，要马上锁定，以免过户时来不及办理。还要根据过户公司给的过户费清单 (HUD-1) 草稿，把过户费准备好，并通知银行什么时候要多少钱。

　过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单。一般修理应有90天的保修期，修理帐单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子重新检查一遍。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。

　在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票。现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人支票补齐。

3. 过户费用明细

　在美国买房，除了房价以外，过户时买家还需要承担一笔过户费用 (Closing Cost)，大约占房价的2%-5%。

　一栋50万美金的房子，过户费用大概在10000-25000美金之间。根据近期一项调查，全美房屋平均过户费用为3700美金。

　过户费用并不特指某一种费用，而是涵盖了所有过户时可能会产生的费用。有些费用可以和卖家协商。

　贷款相关费用 (Loan Costs)

　贷款手续费 (Origination fee)

　银行对于接受贷款申请，审批，准备文件等工作收的服务费，大约是贷款额的1%。

　折扣点数 (Loan discount points)

　点数(Points)是贷款人预付的利息，可以用来降低利率。一个点(Point)相当于贷款额的1%，每个点都可以降低 0.25%–0.5% 的贷款利率。预付的点越多，利率就越低。

　申请费 (Application fee)

　不是每家银行都有申请费，最多500美金。

　房屋估价费 (Appraisal fee)

　房屋作为贷款的抵押物，银行需要请专人来评估房屋的价格。不同地区，不同类型的房屋评估费用不一样，大约300-500美元，买家可以和卖家商量平摊这部分费用。

　信用报告费 (Credit report fee)

　银行需要请信用服务机构来审查买家的信用记录，大约20-25美元。

　洪水认证 (Flood certification)

　这笔费用将用来确定房屋是否在洪水区 (Flood Zone)，一般在15-20美元。如果是，银行会要求买家购买洪水险 (Flood Insurance)。

　产权相关费用 (Title Charge)

　产权检查费 (Title Search)

　付给产权公司用来检查房屋的产权史，确保卖家确实拥有产权，也没有任何与此房产有关的债务，例如拖欠房产税，拖欠贷款等。

　产权保险费 (Title Insurance)

　银行会要求买家为贷款银行购买产权保险，以免之前的产权检查出错。买家也可以为自己购买产权保险。产权保险费根据贷款额决定，一般是由买家支付，买家可以和卖家商量平摊这部分费用。

　文件公证费 (Notary Fees)

　大约50-120美金。

　律师费 (Attorney Fees)

　付给律师审核过户材料的费用，并不是每个州都需要，大约300-500美金。

　预付费用 (Pre-paids)

　过户费中有些费用是一次性的，而有些费用是房屋持有期间需要持续支付的，例如贷款利息，房屋保险等。过户时通常需要预付一部分在银行的托管账户 (Escrow Account) 中。

　屋主保险 (Homeowners Insurance)

　保赔因各种原因(火灾，盗窃等)对房屋和个人财产造成的损失，通常不包括洪水和地震。在过户时通常要预付第一年的保险费。

　预付利息 (Pre-paid interest)

　过户那天到首次还款日中间产生的利息。假如房屋是在4月10日过户的，那买家需要付给银行剩下20天的利息。

4. 过户时所需材料

　美国房产过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的身份证。外国人带护照。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时，主要的要做的就是签字付费等。

　过户公证员先把过户费清单过一遍，如无异议，则卖主和买主签字。签完字后，买主把支票交给过户公证员，过户公证员把所有签了字的档拿去复印，交给签字人一份。最后卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。

美国休斯顿最受欢迎的房产投资区域

美国房子的类型有很多，最常见的几种有公寓式住宅（Condo）、联排（Townhouse/Townhome），以及独栋（House/Single Family Home），国内也有称作叫别墅的。其中公寓（Condo）有一种变形叫Co-op，而联排也会出现双拼屋（Duplex House），就是那种在同一屋顶下有两套住宅联在一起，常见的拼接形式是一左一右、一前一后或一上一下的拼接比较少，房屋的产权和地皮由这两家共同拥有。如果你要投资，需要根据房子所在城市，环境，工资水平，以及教育，医疗等等等，这个需要到旅视万杨那了解。

　很多人士会选择移民美国，那么美国休斯顿哪些区域最受欢迎吗?这是很多人士比较关心的问题，下面和一起来看看美国休斯顿最受欢迎的房产投资区域，欢迎阅读。

　 一、专业人士聚居的Heights区

　Heights区的地理位置非常好，区号是77007和77008，要比住在休斯顿几个华人聚集的卫星城都方便。市中心近在咫尺，开车去医学中心或者Galleria等购物区都很近，到机场也很便捷。最重要的是，从这里去能源走廊极其便利，很快就上了I-10高速公路。

　房地产走势

　此区域房产从20万到100多万美元之间，房产销售价格中位数在46.5万美元左右。截止到2013年，整个区域房产价值在十年内整整翻了一倍。近十年内房地产价值走势也不断走高，在休斯顿买房，该区域是非常具有投资或者自住价值。

　学区情况

　Harvard小学与Memorial、Bellaire、West U区域内的满分小学不分伯仲;初中是Hogg;高中是Reagan，这些学校都是国际文凭组织IBO认证的学校(International Baccalaureate Organisation)。IB是一个高水平的世界通用预科文凭，拿着此文凭的学生可以选择在世界任何地方升学，被世界一流大学认可和推崇。

　人口组成

　Heights居民人数接近6万，白人约占83.90%，非裔美国人约占3.45%，亚裔约占3.75%。居民平均收入为$70,293，受教育程度为具有本科及以上学位占55%。

　 二、文化气息浓郁的博物馆区

　Museum区无疑是休斯顿最具文化气息的区域，也是全美最重要的文化区之一，包含19个文化、艺术和科学博物馆，规模在全美名列第二。休斯顿人最喜欢的赫曼公园也在这里，此区域每年吸引超过800万游客。

　地理位置

　方便去往59和288高速，离医学中心、中城和市中心非常近。区号77004、77005、77006、77030和77098都部分包含此区域。

　房地产走势

　此区域房产从40多万到几百万美元之间，房产销售价格中位数在85万美元左右，Museum区房地产价值也一直在不断上涨。由于土地资源有限，此区域房产类型主要以高层公寓为主。

　学区情况

　位于此区域内，也可以有机会读Poe小学，Lanier初中以及Lamar高中。曾经两次入选蓝带中学的Debakey High School也位于此处。

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